Foncier à Douala, la mercuriale à tête chercheuse

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Depuis l’exercice budgétaire 2016, les populations camerounaises sont sensibilisées au paiement de la taxe foncière, et au cours de cette année le ministère des finances n’a cessé de publier des communiqués allant dans ce sens, au même moment que des stratégies étaient mises en place pour faciliter le paiement. Parallèlement, les propriétaires fonciers étaient informés qu’ils devaient pour un début payer une somme forfaitaire calculée sur la surface estimée de leurs propriétés, indépendamment des investissements en construction qui y étaient faits. Sauf que comme d’habitude, cette prescription était appliquée selon les interprétations de chaque centre des impôts, et les plus curieux ont été informés au Centre des Impôts de Bonamoussadi dans l’arrondissement de Douala Veme, que le montant à payer variait d’un quartier à l’autre en fonction de la mercuriale appliquée par le ministère des Finances.

En effet, le projet de mercuriale applicable dans le département du Wouri fixe le prix officiel d’achat du mètre carré de terrain à Douala et sa périphérie, et l’on y note que ce prix varie de 200 000 Fcfa le mètre carré à 10 000 Frs selon la zone. La curiosité de ce projet de mercuriale, qui est même déjà appliqué alors que c’est encore un projet, c’est que dans certaines zones, les prix du mètre carré de terrain varient selon l’appellation du quartier, et deux quartiers côte à côte ont des prix différents. A Douala Vème par exemple, au lieu-dit Sable, le mètre carré de terrain est fixé officiellement à 25 000 Fcfa.  Alors qu’au quartier Denver juste après Sable, il faut débourser officiellement 75 000 Fcfa pour le mètre carré de terrain, alors qu’ici par exemple les terrains sont inondés même en saison sèche, pour peu qu’il y ait la marée haute, du faite de la proximité avec le fleuve Wouri. Même chose pour Bonamoussadi Village, soumis aux mêmes intempéries. Le même montant de 75 000 Fcfa est pourtant appliqué aux endroits plus viabilisé et plus propice comme au niveau de l’Ecole publique de Bonamoussadi-marché, hôpital et même l’emplacement actuel des locaux abritant les services de la mairie. En allant un peu plus en périphérie de la ville de Douala toujours dans l’arrondissement de Douala V, on constate par exemple que des quartiers comme Kotto côté village est soumis à une mercuriale de 75 000Fcfa le mètre carré, tandis que Lendi est à 10 000 Fcfa et Logbessou à 15 000, alors que ces villages sont limitrophes et présentent les même caractéristiques d’urbanisation.

La curiosité de ce projet de mercuriale, qui est même déjà appliqué alors que c’est encore un projet, c’est que dans certaines zones, les prix du mètre carré

Ce que dit la loi…

C’est sur cette base alors que les propriétaires se voyaient imposer des prix différents au moment de payer la taxe foncière. Pourtant, le décret numéro 2014/1881 du 04 juillet 2014 signé par le Premier ministre fixe les modalités d’évaluation administrative des immeubles en matière fiscales. Le décret distingue les immeubles non bâti c’est-à-dire les terrains nus, des immeubles bâtis, à savoir les terrains déjà construits ou en cours de constructions. Il précise également que les terrains sont classés en deux zones ; la zone 1 étant celle qui a des quartiers avec les voies bitumées, la zone 2 étant celle sans voies bitumées. Et c’est là où commencent les incohérences de ce projet de mercuriale. Comment est-on arrivé à classer les endroits comme Bonamoussadi Village, Kotto Village, Sable en zone Une c’est-à-dire doté des voies bitumées ? Les habitants de ces quartiers crient pourtant chaque jour les souffrances à cause des routes qui non seulement sont encore en terre battue, mais jamais entretenues.

Tout le monde sait qu’au centre-ville, inclus notamment dans les arrondissements de Douala Ier, Douala II et Douala III, une fois qu’on quitte les axes principaux, l’arrière-plan des immeubles offre un visage piteux pour ce qui est des routes. Ces quartiers sont pourtant classés dans cette mercuriale comme étant en zone une, avec des prix qui oscillent entre 200 000 et 150 000Fcfa. A Douala 4eme, un quartier comme Mabanda, devenu célèbre par l’ampleur des inondations que connaissent les populations, est classé en première zone, de même que Ngwele, et des cas comme cela sont nombreux dans ce documents.

En plus, les urbanistes expliquent que, quand on parle de réseau routier dans un quartier, il s’agit de la construction complète d’une route accompagnée des autres infrastructures d’urbanisation comme les lignes électriques, les adductions d’eau, le téléphone. En prenant seulement l’élément eau, on se rend compte que tous ces terrains ne méritent pas les prix qui leurs sont affectés. Comme nous l’indiquions déjà, ce document n’est encore qu’un projet de mercuriale, mais il est déjà pris en compte par les différents acteurs qui entre dans le processus d’obtention d’un titre foncier, ce qui n’est pas pour faciliter ni la demande ni l’obtention de ce document. Car déjà, un propriétaire qui a acquit son terrain à 2000 Fcfa le mètre carré, se rendra compte que pour payer les frais d’obtention d’un document, le montant demandé est 5 fois le prix du terrain en lui même.

Nous y reviendrons !

Roland TSAPI

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